小資女變房東

在介紹4mula這個產品之前，想先跟大家科普一下公共衛生學中暴露評估的小觀念，危害暴露有三大途徑：吸入、食入及經皮吸收。

一直以來我都是屬於嚴重的過敏體質，國中時，又因為課業壓力爆發了蕁麻疹，從此皮膚就一直是非常敏感的狀態，甚至連運動後的發熱流汗，都能引起大塊的丘疹。

一直到前往日本求學一年，在良好的空氣品質與清淡的日式餐飲解毒下，原本天天都要靠口服抗組織胺才能壓制的慢性蕁麻疹，居然神奇的不藥而癒。回台以後我小心翼翼地維持這個好不容易被淨化的身體，雖然空氣品質方面是無能為力了，但要記得前面提到的，暴露途徑有三道，除了呼吸，我們還有兩條路徑可以靠自己牢牢堅守。

在飲食方面，除了最基本的盡量不外食、不過度烹調，食材方面選用有機產品也是值得下功夫的部分。

再來就是經皮吸收的部分。台灣氣候溼熱，除非有著得天獨厚的體質，不然出油粉刺實在所在難免。身為初入社會的小資女，保養品及化妝品對我而言還是一筆奢侈開銷，手上持有的除了來自媽媽阿姨們的贊助，還有姊妹們不合用淘汰產品，化學的、藥品的，各種品牌產品湊合著用。

如此佛系保養的情況下，想當然耳膚況慘不忍睹，臉上肌膚分區塊的輪流出狀況。明明脫離青春已久，但除了額頭滿滿的丘疹型粉刺，整個臉周及髮際也都長滿了痘痘。後來，在跟一位長期經營有機農業的朋友出遊閒聊之際，我才突然當頭棒喝，是阿，我這麼小心翼翼的在各方面降低身體暴露於環伺空間中的毒物，在保養化妝品這塊，卻留了這麼大破口。

在朋友的牽線下，我先開始試用4mula的青春保鮮肌膚保養旅行組，開封後，撲鼻而來的是手工肥皂般自然的淡香，聞起來和我窗台旁種植的幾株香草植物同樣的溫和。

在使用產品前，也向4mula品牌的創辦人Andy老師請教，針對我嚴重的痘痘肌，Andy老師也仔細地詢問我的狀況並提供專屬建議

就連我現在正在使用的洗髮精，Andy老師也認真地請我拍下成分表進行分析

然後仔細地標記及說明裏頭成分會造成的狀況

經過Andy老師一番解釋，我才知道原來現在使用的產品充滿誤區。

因為誤以為商品標示的薄荷清爽洗髮精成分就是單純控油，沒想到其中成分有可能致痘，在皮膚變差之後又會使用更多保養品藥品來修復，實為由一個誤會開啟的惡性循環。

在老師建議之下，除了換掉洗髮精，也開始試用4mula的有機清潔產品，若是像當年去日本一樣，這個讓身體解毒的過程，想必不會是一蹴可及，但想到自己已經從現在開始，重新選擇好的產品，好好的對待身體，就不禁覺得踏實安心許多。

4mula官方網站 ：https://www.4mula.tw/?rcode=YBPC

前幾天PTT熱門文章出現一系列關於台灣物價的討論串，在世界各地打拼的台灣網友紛紛報告在各國實地生活的物價。以前在面對台灣這樣的低薪環境時，總是接著安慰自己：「雖然薪水低，但物價也低嘛，這樣是公平的，公平的。」但漸漸地，隨著資訊流通越來越快速，這樣的說法好像越來越難以說服人。根據討論串文章資料來源-「Numbeo」的數據， 2021年台灣雜貨價格排全球第9名，牛奶價格還是全球第二高，比寸土寸金的香港還要貴。一項項細看下來，食衣住行，好像勉強只有大眾交通工具的票價對的上我們的收入水準。

滑完討論串，讓我不禁想起曾經在日本關西度過的那年，當時月收入只有八萬日幣的我 (合台幣約22k，在兩個國家都算是底層階級了)，在飲食方面的品質卻比在台灣好上不少，必需的營養來源肉菜蛋豆魚，都可以用比台灣便宜的價格入手，以下用我冰箱中最常駐的幾項食材舉例

就這樣，一年過去，本以為會因為要極度節約而犧牲些身體健康的我，卻在這樣的物價導向下，過得比在台灣還要健康精實。在人的最基本需求-食物方面，在日本，不會因為低收入而在飲食方面有著健康不均等的現象。

對我一個從台灣來的人來說，關西這樣的民生物價已經能讓人過得還算是滋潤，我帶著感恩的心情生活著，直到某次有機會造訪九州，又更驚嘆的發現在這邊達到生存正義的門檻，又更低了些。

位於九州的福岡，房價和東京、及關西京阪兩大城相比是更低廉的，同樣是2000萬日幣內，上述城市可能僅能有套房物件，但在福岡，這個價錢已經可以購入適合成家的物件。福岡投資門檻比較低，但身為亞洲排名第二的宜居城市，在租金回報率上卻是完全不弱於一線城市，基本上只要房產的地段不是太差，租金回報率達到5%不是一件很困難的事情，所以這裡的房產非常適合投資者們進行投資。

(以下資訊來自MIJ官網)

「アセットヒルズパークサイド博多」       

是2006年完工。附陽台，有著簡潔設計感的大樓。

這次介紹是位於4樓，37.31㎡(11.28坪)的房間。1LDK寬廣的空間，客廳有10帖榻榻米以上的大小。連同寵物間與寢室，共14帖榻榻米以上的套房。

適合單身或新婚夫婦居住的寬敞大小。

總價1,630万円，表面投報率5.4％。

以房間寬敞大小來考量，這價格是非常吸引人的呢。比起東京都心，雖然月租金比較便宜，但投報率有5.4%，非常具有收益性的物件。

身為台北租屋上班族，每個月薪水一入帳，看著好不容易滿起來的數字卻高興不了幾天，因為馬上又得把錢分出一大半給房東。

這時候自己的目標又會更清晰地浮現了-在五年後，購入日本套房物件，到時候就可以把在日本穩定收租的收入用來支付在台北的房租開銷，現在三不五時物色些能力所及的物件，就能化不甘心轉為存錢的動力。

想了解更多資訊可參考先前文章唷     從零開始的日本置產                從零開始的日本置產 #2             日本購屋攻略 解鎖高報酬技能

上回介紹了將東京都心包圍，有著東京的交通動脈之稱的山手線，這次繼續看幾項同樣位於豐島區，總價在1500萬~2200萬日幣之間，距離山手線各車站步行距離不到五分鐘的優良物件。

ディアプラザ巣鴨第1  

說到「巢鴨」，映入腦海的就是地藏通り商店街。在這裡有著「老年人的原宿」之稱，即是充滿懷舊風情，以親民的價格供應著食衣住行方方面面的商店街，除此之外，車站大樓周邊商業繁盛，擁有成城石井超市和無印良品等熱門連鎖商店的分店。因此不僅是銀髮族，年輕人也非常喜歡這裡。

這個物件，就距離巢鴨站步行只要四分鐘，既享有便利的消費區域，又位於安靜的住宅區中。

プレステュディオ大塚

如果想避開淺草、上野、池袋鬧區的嘈雜，但又想住在交通方便的地方，或許距離池袋僅一站的大塚站會是個不錯的選擇。大塚位於池袋西邊，多屬於藍領階級居住區域。車站周邊原稱「巢鴨」，車站周邊也可見到許多以「巢鴨」命名的設施。車站周邊建築十分新穎，購物中心及高級飯店應有盡有，生活機能方便，但從車站往北幾分鐘路程就是僻靜的日式巷弄，坐落許多居酒屋和各式小店鋪。

每年八月，大塚都會舉辦一場盛大的日本民俗舞蹈嘉年華會，而在其餘時間，大塚則為山手線上一個十分寧靜閒適的住宅區域。

ハーモニーレジデンス駒込

駒込站以東京兩個最美麗的花園-六義園和舊古河庭園著名，也是吉野櫻的發祥地。它也與巢鴨站相鄰，意味著它可以十分便利地抵達巢鴨的購物商店街和便宜的店舖，這個物件距離駒込步行也僅四分鐘，周圍有著圖書館和各短期大學，學生人流眾多。

以上這三個物件，皆落坐在東京都心的生活圈內，無論是觀光還是教育人流都十分充足，單價不高，作為投資型物件可說是非常穩當的選擇。

大家心中所謂的東京都心包含哪些區域呢？

若是來個街訪，路上隨便抓個台灣人也許都喊得出原宿、新宿、澀谷這些地名。

若是問日本人，老一輩人會說：「千代田區、中央區、港區是原本的都心。」年輕人的話，則除了這三區，還會再加上新宿區和澀谷區。

如果是問起我，如同多數日本鐵道愛好者，被問起地域問題總是會從軌道開始發想，從我們這邊得到的答案就會是「山手線的內側，都可算是東京都心！」

先幫大家增加一些關於山手線的豆知識。

山手線，1885年3月1日開通，是東京都心最大的交通動脈，也是東京首都圈鐵路路網的骨幹之一，環狀的運轉路線連結都心部眾多主要地區。與大阪的JR大阪環狀線同為日本都市通勤鐵路的代表。

山手線以載客擁擠而聞名，大家應該都有印象，在東京平日只要到了早上的通勤時間，乘客都會被擠到雙腳離地、臉貼玻璃，站務員還要拼命推乘客腰間車門才能關上的畫面吧！

即便如此，作為東京的基本交通線路，帶著壓倒性的交通優勢，租屋族依然對它愛的深沉，房租行情理所當然的比其他地方要高一些。

這次要介紹的物件，就是位於山手線目白站步行距離僅九分鐘的大樓套房

目白アビタシオン  

「目白アビタシオン」      總戶數26戸，屬於精簡型的大樓。1977年完成的建築，不過維護得非常良好，從外觀看來完全感覺不出它的歷史痕跡。

距離大樓數步之遙，就是大名鼎鼎的「學習院大學」，日本的大多數皇族皆就讀於此。

總價是1,050万円，位於二樓的套房。

面積大小17.26㎡(5.22坪)，月租金可收63,000円，是出租型的投資物件。

位於山手線上，能滿足購物、商務、觀光等各種需求，如此算來這個物件的表面投報率是7.2％，這樣地段好的大樓，投報率和東京其他地區相較之下是更高的。

在目白站周圍，還有日本女子大學、目白設計專門學校、日本外國語專門學校、東京教育專門學校、赤堀營養專門學校等多間學校，是許多學生的生活圈。在對未來人口推移的分析中，山手線的全部區域幾乎都呈現了增加趨勢，相比較而言，非常適合進行出租物件房產的投資。

最後私心偷渡一張有趣的

幾年前，在日本有一班高手，邀請各鐵道同好募集Tomy的Plarail軌道與火車，租用了琦玉縣Plazanorth藝術中心的一間超大房間，用玩具模型，搭出了整個山手線，集合了眾人的「資產」才建成了這套實現許多人兒時夢想的巨作。用火車模型實際走完一周得用上兩分鐘呢!

前篇文章中，我們從日本的房價結構和保護租屋族的政策中發現，這些位於都心周圍蛋白區的中古物件，其實都有著十分不錯的投資報酬率。

但精明如我們，知道買房收租絕對不只字面上的步驟，以下就要來介紹在日本購屋收租，還會產生那些費用。

我們從在日本購屋的交易順序來一一說明

首先是購屋時所需的一次性成本，簡單的來說大約會落在房屋總價的5%~8%左右(會隨著房屋的地點、面積大小而有些不同)。其中包含了：仲介費、印花稅、代書費、登錄執照稅、火災地震險及不動產取得稅。

再來是持有期間的費用，以我們日本購屋新手村村民最容易入手收租的公寓大樓舉例，持有時，我們每個月需要負擔的有大樓管理費、修繕積立金和房屋代管費。

大樓管理費主要是支付管理公司的人事、清潔等費用。

比較特別的是修繕積立金，這是由大樓管理委員會向每位住戶所提撥的費用，主要是為了日後大樓定期維修公共設施所需的預備基金。

再來是房屋代管費，這能讓我們可以無憂的在台灣收租，一切招租和房客的問題都可以安心交由物管公司處理，每個月的收費為租金的5%，並且在空屋時是不收費的。

最後是每年的稅金，在日本，有固定資產稅、都市計畫稅與源泉所得稅(類似台灣的房屋稅、地價稅跟所得稅制度)，固定資產稅及都市計畫稅，是政府每年向擁有固定資産的人徵收的稅金，會根據固定資產稅評估額計算後通知納稅人繳納的稅款。

更完整詳情歡迎點選我

而前面提到的源泉所得稅，是屬於預扣稅金的部分，在申報所得稅以後，溢繳的部分是會退還的，若在日本國內無居住者帳戶，便無法辦理退稅，因此一定要委託在日持有居住資格的納稅管理人或稅理士協助處理。

看到這邊，在日本購買公寓大樓收租的成本已經大概有了雛形，比起其他國家，台灣人在日本買房沒有任何限制，2000萬日圓以下的物件，有現金的話幾乎可以說是完全沒有問題，而現在因為在日本買房的台灣人有逐年增加的趨勢，並且現在很多在日本的台資銀行，都有在為台灣投資人做購屋融資的業務，因此到日本買房的門檻又更容易了一些！

「台灣房價所得比，世界第三」

「不吃不喝十年，差不多可以買得起北市一間廁所吧」

買不起房子的認知，早已經是我們這代人殘酷的角色出場設定。

想起一個流傳已久的故事，當蘋果樹結果的位置高度剛好比人們的身高高一些，每個人經過都會想跳一跳，看是否能搆得到；但如果蘋果長的實在太高，那麼大家就會無視般的直接走過。

我們就像看著結的高高的蘋果的孩子，看著動輒八位數的房產，笑看政府各種打房政策的來去，心裡知道無論怎麼改革，這些獲益都不會屬於我，也跟我無關。

約莫兩年前，我在京都留學，從台北市信義區搬到京都市左京區的我，當時立刻愛上的，同時也是最害怕回台灣就會失去的，就是這個隨時能夠找到一個能與人保持50公尺社交距離的廣大生活空間，這種能夠喘息的舒適感，讓我開始注意街道上的町家建築、深山中的古民家，以及坐落在山腳下，獨門獨院的一戶建，不知不覺開始希望能夠在這裡能有屬於自己的房子。

 我經常搭車前往京都隔壁的滋賀縣爬山，這個背山面湖的環境吸引我無數次的造訪，從車站到山腳，再上山，看到森林小徑中若隱若現的幾棟平房，突然有股強烈的感覺，這裡彷彿在召喚我，覺得我就該生活在這裡，我屬於這裡。

回台灣之後，某次和朋友爬山，突然聊到居住正義這件事情，我提起那雖然時過兩年，但依然縈繞在我心裡的悸動。

「我想買房，但我想在日本買房，我希望我努力的成果，能換到的是舒適自由的居住空間，而不是背負沉重貸款的屋奴，還得居住在令人窒息的水泥牢籠。。」

「好，那就把在日本買房設定為人生的目標吧！」

其實就連在日本買房子，也是有所謂新手村的存在

雖然說我的夢想是居住在山林裡的獨門庭院，但沒有人會在新手階級就直接打Boss

 以我找到並且想要跟各位分享的這個物件“ライオンズプラザ川崎第二”(Lions Plaza挺可愛的大樓名稱)舉例，這是一個總價約新台幣190萬的新手級物件，價格比雙北市房屋的頭期款還平易近人。

以我這個剛出社會，收入不高的小資族而言，這是一間不需要十年不吃不喝，只要認真工作個三、五年，跳一下就可以輕鬆搆得到的甜美蘋果!

這個物件位於神奈川縣川崎市的大樓套房，屋齡大約28年

在這裡可以說明一下，房子的價格為什麼會如此的平易近人

日本跟台灣一樣，房子和汽車都會有折舊的問題，只不過日本的中古屋折舊會比較穩定，對於折舊穩定的房子來投資，相對的會有不錯的租金投報率。

“ライオンズプラザ川崎第二”，位於寧靜的住宅區，而步行至JR小田栄車站只要十分鐘。

單純的住宅區

這個產品目前出租中，每個月出租的金額大約為新台幣13,000元

以這間套房總價新台幣190萬元計算，租金的表面投報率高達8.3%。

在日本跟台灣的買賣房屋的流程其實大致是相同的，不同的是日本的租屋市場穩定，租金投報率相對的比台灣高。與高價且快速折舊的新成屋相比，中古屋折舊較為穩定，加上日本政府的政策比較保護房客，不能讓屋主／房東任意的漲租金、收回房屋。因此，在日本的首都圈租屋市場穩定，租屋的需求量也是比較高的。

如此看來，在日本投資置產，的確是值得研究的選擇，並且可以為我們創造一個穩定的被動的收入。

不過在日本購屋時，每月的管理費、修繕積立金以及每年的稅金也都必須要計算進去。

關於這個部份我會在下一篇文章繼續分享